区房管局深入物业小区进行《物权法》专题调研

继3月28日召开物业经理座谈会，就《物权法》中涉及物业管理的相关条款进行解读之后，4月4日至11日，区房管局副局长王继林同志率物业安全科有关同志深入部分新建物业小区，就《物权法》中业主的建筑物区分所有权、相邻关系等问题进行专题调研。

八天时间里，调研组一行实地走访了盛世桃源、东方之骄、黄桷雅居、碧水天城、阳光世纪城、名桂园等物业小区，了解了车位和车库归属、配电房权属管理、小区广告位设置、公共部位经营收益分担等有关情况，随后分项目召开了有房地产开发公司负责人、部门经理以及物业管理公司负责人参加的座谈会。调查组就调研中发现的较为普遍的问题和与会代表进行了探讨：

一是建筑区划内车位、车库的归属问题。当前大部分开发公司未对车库的归属进行约定，有部分开发单位在预售合同中私自约定（甚至是已列入分摊范围的）车库归开发单位所有。

二是小区配电房的归属问题。在前期物业管理阶段，有些开发商虽按照电力法规的要求，但在未征求业主意见的前提下，为了减少配电房及供配电设施的维护成本，自行将配电房的产权办在供电公司的名下，私自约定供配电设施归供电公司所有。

三是商品房营销广告问题。当前各个楼盘都存在利用物管区域内的共用部位诸如楼顶、露台女儿墙设置商品房营销广告位的情况。但开发单位均未向物管公司或业主支付场地租赁费。

四是未纳入分摊、且未纳入预售许可范畴的小区门面的经营收益问题。对于桃花新城区的商品房底楼门面而言，因当前卖不起价，所以未纳入预售范畴，有一部分开发商在门面所有权不明确的情况下，以对外租赁的方式获取收益。

五是前期物管的“质价不相符”问题。前期物管阶段，开发单位为了塑造楼盘品牌形象，均要求物管企业提供“质高于价”的超值服务，这难免会造成物管企业的入不敷出。为了维持物管的运营，开发单位一般是根据开发量的大小，对物管企业进行物管费用补贴。但绝大部分业主均不知晓他们享受的是超值服务。当项目开发完成后，因开发的退出而断了补贴的后路，这又导致后期物管降低服务标准，引发业主不解甚至投诉的纠纷出现。

六是“透明物管”的打造问题。当前，部分小区业主、人大代表和政协委员对小区共用部位、共用设施设备的能源费分摊问题反映较为强烈，质疑其收费不合理或者分摊细节不透明。在调研的楼盘里，只有极少数物业公司在物业管理区域设置了公示栏，且公示栏与宣传栏混为一体的情况还较为普遍。

七是业主委员会成立难的问题。当前，我区部分新建物业小区已入住满两年，具备成立业主委员会的条件。然而，一方面是业主要求成立业主大会和业主委员会，履行自身的合法权益的呼声较高，另一方面是开发单位担心业委会的介入，影响其权益主导地位的隐忧，导致业委会成立一事搁置了下来。

八是企业呼吁区物业协会发挥其应有作用问题。与会企业纷纷认为：区物业协会自2003年成立四年来，在为行业沟通信息、行业自律、经营导向、维护行业形象、调解纠纷与矛盾、政府助手等方面的作用发挥较少。随着长寿房地产业的日益繁荣，物业企业数目的增多，物业协会应该吐故纳新，搭建平台，发挥作用。

会上，王继林同志向与会的房地产和物业企业提出要求：一是要加强对《物权法》的学习；二是利用《物权法》颁布和实施之间的这段时间，自行消化一些问题，解决一些矛盾；三是以《物权法》实施为契机，规范自身管理行为，维护行业形象，树立行业标杆，打造行业品牌。